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안녕하세요.
여러분의 주식 동반자 드림지니입니다. ♥
오늘의 주제는 우리나라의 전반적인 집값의 예측 추세에 대하여 이야기를 해볼까 합니다.
분양가 상한제 과연 집값을 잡을 수 있을 것인가..?
여러분은 분양가 상한제에 대하여 어떻게 생각하시나요??
새로 주택을 매매 혹은 분양을 받으려는 신혼부부는 "집값이 더 떨어질 수도 있어, 기다려야 더 싸게 살 수 있을 거야."
라고 생각하기도 하고 집을 소유한 팔려고 하는 입장의 사람들은 "집값이 안정화될 때까지 기다려야 해"라고 생각할
수도 있습니다.
분양가 상한제란 국가에서 정해놓은 평수당 분양가 상한선에서 더 이상 가격을 높여서 팔지 못하도록 규제하는 것입니다.
실제로 분양가 상한제는 문재인 정부에서 처음 적용하는 사례는 아닙니다.
국내에서 분양가 사한제가 처음 도입된 때는 1977년으로, 이후 1980년도에는 결국 시장의 매물 양이 급감하게 되고,
결국에는 수요가 공급을 넘어서 엄청난 가격 폭등을 이루게 됩니다.
결국 분양가 상한제가 서서히 사라지게 되는 계기를 만들게 되었죠.
분양가 상한제가 일시적으로 찍어 누를 수 있는 정책이기는 하나, 문제는 사는 사람도 파는 사람도 동시에 찍어 누르기 때문에 결과적으로 사람 심리상 사는 쪽의 마음이 더 급해질 수밖에 없는 것입니다.
가격은 점점 더 떨어질 것이고, 사는 입장에서는 이 매리트 있는 가격대에 얼른 발을 담그고 싶은데
파는 사람 입장에서는 돈이 여유로우니 다음 정권을 기다리는 심정으로 물량을 내놓지 않기 때문입니다.
사실 분양가 상한제 이전에도 '주택도시 보증 공사(HUG)'에서 민간 분양가 상한제를 실시하고는 있었습니다.
(아예 없는 게 아니었다는 것이죠.)
그 방식은, 분양을 할 때 사람들의 수요를 안정적으로 증가시키기 위해 이 매물의 분양은 주택도시 보증 공사에서
보증을 해주는 방식으로 사람들을 끌어들일 수 있었는데 쉽게 정리하면 아래 조건과 같습니다.
- 정해진 주변 범위 내 최근 1년 내 분양을 시작한 건물이 있을 경우, 분양가는 동일 평수에 해당 가격을
넘을 수 없다.
- 주변 범위 내 분양을 시작한 매물이 없을 경우 주변 평수당 매매가의 평균값을 넘을 수 없다.
위 조건으로 HUG의 보증을 받게 된다면, 안정성이 증가하기 때문에 사람들이 들어올 것이지만,
시공사와 조합원의 입장에서는 부담하는 금액도 커지고 이익이 줄기 때문에 안정적으로 건축물의 투자비용을 회수할 수 있는 HUG 보증 민간 분양가 상한제의 분양 매물을 일정 비율로 선분양하고,
추가적으로 큰 이득을 남기기 위한 매물을 후분양으로 일정 퍼센트 매매하게 되는 것이었죠.
자, 기존에 선분양, 후분양으로 나누어 매매하던 방식에서
국가적 분양가 상한제가 실시될 경우 이미 분양을 시작한 매물 외, 짓고 있는 건물 혹은 재개발 지역 대상 모두
해당 규제에 포함되어버리기 때문에 전체적인 가격 DOWN이 일어날 수밖에 없는 것이죠.
이유는, 건물이 재개발에 들어가면 그에 따라 발생하는 비용을 "시공사" + "조합원(기존 재개발 건물 주인들)" + "신규 입주자 (분양을 원하는 사람)"으로 나눠서 분담하게 되는데,
1) 신규 입주자에게 분양가 상한제로 내야 되는 금액을 제한을 걸어 이득을 주었고,
2) 시공사에서는 법으로 정해진 비율 이외에는 더 금액을 지불하지 않을 것이니,
3) 기존에 재개발에 살던 조합원들에게 해당 부담이 돌아가게 될 것이란 겁니다.
따라서, 조합원들은 해당 정책이 안정될 때까지 몸테크를 시작하여 재개발을 미뤄서 새로운 공급을 막을 것이고,
그렇게 되면 결국에는 다시 수요가 역전을 할 수밖에 없다.
(*몸테크 : 재개발될 집에서 직접 살면서 몸으로 버티는 재테크를 칭한다.)
하지만, 이 방식에는 결정적인 함정이 있는데요!!
역사적으로 보았을 때도 분양가 상한제를 실시하면 일시적인 가격의 폭락을 야기하지만 3~4년 이후에 다시 가격이
더 가파른 상승세를 보이는 것으로 알 수 있습니다.
지니의 개인적인 견해는..
"어차피 좁아터진 한국의 50% 이상 절반의 인구가 모인 수도권에서 집값의 하락은 막을 수가 없고
이번 정권의 업적으로 내세울 임시방편 중 가장 효과가 좋은 분양가 상한제를 실시해서 정권이 끝나기 전에 집값을 떨어트렸다고 말할 수 있도록 하자. 다음 정권에서 집값이 오르는 건 그때의 문제고...."
아. 분명히 말씀드리지만 지니의 정치적 성향은 중립입니다. 어느 한쪽에 치우치지 않아요.
단순히 좋은 정책을 내는 정권을 응원할 뿐입니다.
하지만 이번 분양가 상한제의 경우는 좀 예외라는 것이죠.
자, 예외인 이유를 들어보겠습니다.
- 이미 서울, 경기권의 주택의 수요는 누를 수 없는 상황까지 왔다.
- 집값이라는 상류의 물이 차오르자 정부에서 분양가 상한제라는 댐을 더 높게 쌓았다.
- 댐이 여유가 있을 때에는 상관없으나 하류로 공급이라는 물을 적당히 보내줘야 시장이 안정성 있게 유지되는데,
공급은 감소하고 수요를 증가시키는 역할을 하고 있다.
- 결국 이번 정권에서는 가격이 하락 후 가짜 안정권(사고파는 매매의 동결)에 머물 것이니 집값을 안정화
시킨 정권이라는 프레임을 가져갈 수 있을 것이다.
- 하지만, 이번 정권 마지막쯤 저 댐이 넘어설 것이고, 결국은 집값이 엄청나게 압축한 스프링이 날아가는
것처럼 폭등하게 될 것이며 그렇게 되면 다음 정권은 보수가 잡아서 집값을 상승시키게 될 것이다.
(순전히 개인적인 예측입니다.)
앞의 2018년 9월 부근을 보면 9.13 주택시장 안정대책을 기점으로 집값이 하락한 뒤 시장의 열기가 안정권에
돌입하는 듯하였으나, 결국 매매만 줄어들고 전세의 수치가 엄청나게 뛰었음을 볼 수 있죠.
이는, 사람들이 물량을 파는 것보다는 전세를 내어주고 버티는 것을 의미합니다.
또한 집을 들어가는 입장에서도 집값이 떨어질 것을 우려하여 전세로 들어가게 되는 것인데,
이런 분위기가 연출되면 결국에는 일시적으로 매매가가 떨어질 수 있지만 결국 전세 매물이 수요를 이길 수 없을 때
값이 다시 상승할 것입니다.
또한, 분양가 상한제 확정 이야기가 돌면서 실제로 8월 부근에 분양, 전세 모두 수치가 폭락하는 것을 볼 수 있습니다.
해당 사항이 위에서 언급한 가짜 안정권, 즉 집값의 일시적 하락을 의미합니다.
그 이후 9월 부근에 다시 전세의 수치가 분양의 수치를 크게 넘어서면서 집값 스프링을 꽈악 압축하게 되는데,
결국 9월 말부터 반발력으로 다시 매매가 상승하고 전세가 하락하기 시작했음을 볼 수 있습니다.
주식과 부동산의 비슷한 점은, 크게 폭락하면 더 크게 오른다는 점입니다.
그렇다면, 집을 대체 언제 사야 하느냐!!!?
절대 그렇지 않습니다. 허허...
이것은 지니의 주관적인 분석이니 여러분도 통계학적 수치를 검색하여 찾아보시고 매매 전 잘 생각해보시길 바랍니다.
추후 분양가 상한제가 실시되고 계속 눌러왔던 스프링의 반발력으로 집값이 폭등하게 될 텐데,
분명 이 분양가 상한제가 잘못되었다는 비판을 받으며 다음 정권은 보수 쪽 정권으로 바뀔 가능성이 크다고 봅니다.
애당초 임시방편이기 때문에 그럴 수밖에 없지요.
그럼!, 보수로 전향이 되었을 때 분양가 상한제 제도의 약화 혹은 개선안 최종적으로는 폐지가 일어날 수 있고,
그렇게 되면 찍어왔던 댐 속의 매물이 쏟아져 나올 텐데, 그때는 수요과 공급이 다시 역전되어 공급이 엄청나게
많아진 집값 안정권 하락의 시대가 잠시 찾아올 것입니다.
쉽게 말하면 댐이 무너져 하류의 마을들이 홍수가 나는 것이죠.
현재는 물 부족 가뭄이기 때문에 물의 가격이 비싼 것이고요.
자, 글이 너무 길었죠??ㅎㅎㅎ
여기까지! 여러분의 주식 동반자 드림지니였습니다. 😎
감사합니다!
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