버팀목 전세자금대출에 대한 상환 및 대출 관련 법안 및 깡통 전세에 대한 국가 대응 관점 정리 👌 (임대인/임차인 별 정리)

 

요즘 가장 이슈가 되고 있는 깡통 전세 관련하여 이슈화가 많이 되고 있다보니

나라에서도 이런저런 법안을 준비하는 것 같습니다.

깡통전세가란 무엇이고 그 이유와 관련 법안 그리고 버팀목 대출 변경 사항에 관련하여 알아보겠습니다.

목차
1. 깡통 전세의 의미와 발생 이유
2. 깡통 전세의 발생에 따른 피해사례
3. 깡통전세 관련 법안 (임대차 3법 / 추진 중 법안)
4. 버팀목 대출 안 변경 사항 (임차인/임대인)

1. 깡통 전세의 의미와 발생 이유

깡통 전세란 부동산의 실 매매가와 전세가의 가격이 역전되는 상황을 말합니다.

근소한 차이가 발생하여도 깡통 전세라 칭하기에는 애매할지 몰라도 역전세라 표현을 하는 것이 맞겠지요.

 

깡통전세가 발생하게 된 계기는 아래와 같습니다. 

✔. 최저임금 인상 / 코로나로 인한 국가의 재정 지원 / 국제 거시 경제 이슈 등의 영향

 문재인 정부에 들어오면서 엄청난 최저 임금 인상은 전체적인 물가가 상승하게 만드는 원동력이 되었습니다.

시장 자체에 풀리는 돈이 많아졌다는 의미입니다.

 

그러면서 물가만 오르는 것이 아닌 집 값 역시 엄청나게 오르기 시작하고 그 와 더불어 코로나 사태의 발발로

영원할 것만 같았던 초저금리 시대가 열리게 되었습니다.

또한 국책사업으로 나라에서 어마 무시하게 보조금을 뿌려주고 한국뿐 아닌 전 세계적 코로나 사태에 의한

특히 연준의 달러 대규모 시장 유입 분위기가 조성되었습니다.

이에 따라 원자재 상승의 분위기가 형성되고 물가가 오르며 반도체 슈퍼사이클을 비롯하여 부동산, 주식 등

모든 자산의 상승을 가져오게 되었지요.

( 오히려 금 가격은 코로나 이전에 상승한 뒤 코로나가 진행되는 동안 조정기간을 거쳐야 했습니다. )

 

초저금리 시대가 도래하면서 함께 유행한 것이 내 집 마련 붐이 일어나게 되었는데 이때 30대 ~  40대 젊은 청년층의

모든 대출을 끌어모아 내 집을 마련하는 영끌족이 탄생하게 되었습니다.

은행은 이에 맞추어 우대 금리 및 어마 무시한 대출 장사를 하게 되었죠.

(은행들은 초저금리 시장에 장사를 한 것이라 생각하시면 이해하기 편합니다.)

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&미국, 한국 기준금리 인상사진

모든 은행들의 장사와 돈으로 하는 꽃놀이패가 끝난 시점부터 영원할 것 같았던 초저금리 시대는 2년 만에 막을 내리고

미국의 매 회 0.75% 금리 인상을 필두로 전 세계적인 긴축(뿌린 돈을 국책사업 및 기준 금리 인상으로) 정책으로 걷어들이게 됩니다. 

 

더 이상 현금의 유입이 없어진 시장은 전반적인 하락을 경험하고 있는데, 나라의 국책 사업으로 돈을 걷어들이니

주식, 부동산 할 것 없이 전반으로 모든 자산의 시세가 조정세를 받고 있습니다. 

 

이에 따라 모든 부동산 거래 매물이 씨가 말라가고 전체적인 공급 및 수요 시장 자체를 얼어붙게 만들어

팔려는 사람은 값이 떨어져 무섭고 사려는 사람은 더 떨어질까 무서워 거래를 안 하게 되는 시장 분위기가 연출되었습니다.

이로 인해 실 매매가보다 전세가가 월등히 높은 상태를 우리는 "깡통전세"라 부르게 되었습니다.

 

하지만 아래 쓸 정책들은 이렇게 조정을 받더라도 떨어지는 와중 잘 바닥에 안정적으로 안착할 수 있도록

나라에서 더 이상 부동산의 거래량을 감소시키지 않기 위해 그동안 돈놀이로 눈 감아줬던 고쳐야 했던 법안들을

수정하여 내놓게 되었습니다.

 

2. 깡통 전세의 발생에 따른 피해사례

✔ 불법 중개사무소로 인한 피해 발생

나라에 신고조차 되어있지 않은 불법 공인중개사가 자격증을 빌려 여러 세입자들과 중복 계약을 맺은 뒤 돈을 가로채고 잠적해버리는 유형입니다.

이 유형은 보통 좋아 보이는 신축 오피스텔 혹은 가격이 주변보다 저렴하게 구성된 집으로 유혹한 뒤 여러 세입자와 계약을 맺어 버리는 유형입니다.

이로 인하여 정식으로 운영 중인 다른 공인중개소까지 더불어 이미지에 손상을 입는 피해 역시 발생되었습니다.

 

✔ 이중계약으로 인한 피해 발생

건물의 관리자 (계약의 권한을 위임받은) 예를 들면 부동산 매매 업자 혹은 별도 전문 관리업체에서 건물주에게는 월세로 계약을 했다 보고하고 세입자와는 전세 계약을 추진하는 유형입니다. 

이렇게 계약 후 중간의 관리자는 돈을 가로채는 유형입니다.

 

어떠한 유형이 되었든 중간에서 돈이 증발해버리고 세입자가 피해를 보는 구조가 되어버리는 것이지요.

건물을 실제 구매한 사람이 임차인이기 때문에 은행은 임차인에게 돈을 먼저 받아야 되는 구조가 돼버리다 보니

실제 법안에서는 세입자에 대한 보호조항 및 우선순위가 밀리게 되어 은행이 먼저 건물에 관련된 소유권을 가져가 버리고

전세금은 증발해버리니 깡통전세가 아니어도 이런 유형의 사기는 이전에도 심심치 않게 보아올 수 있었습니다.

 

다만, 깡통전세가 이슈가 된 상황은 실제 건물을 구입한 건물주가 높은 금리 인상에 따른 부담을 버티지 못할 때

또한 다른 자금 유통을 위한 매매가 불가능할 때 세입자에게 돈을 돌려줄 수 없거나 악의적으로 가로채는 상황이 좀 더 빈번하게 발생하는 국제 경제 정세로 인하여 더욱 이슈화 된 것입니다.

 

3. 깡통전세 관련 법안 (임대차 3법 / 추진중 법안)

🤔임대차 3법

✔ 계약 갱신 청구권

기존의 현행법상 임대인의 계약기간이 만료될 경우 새 집을 찾아 떠나야 하는 상황이 연출되었습니다.

사실 계약이 만료된 상황에 옮기는 것이기 때문에 이사 가는 사람이 힘들 뿐 법적으로는 오히려 맞는 상황이었지요.

 

임대차 3법중 계약 갱신 청구권이 제도화된 후에는 계약 만료 6개월 이전부터 1개월 이전까지 1회 임대인은 임차인에게

계약 갱신을 요청할 수 있게 되었습니다.

 

임차인과 임대인간 아무런 문제가 없고 서로 이해관계만 맞다면 서로 WinWin 하는 전략이지만, 

만약 임대인이 악성 세입자일 경우 집주인이 사업적 리스크를 안고 가야 되는 법안으로 말이 많았었습니다.

 

하지만, 사회적 약자인 세입자에게 한하여 위 사항은 최소한의 생활권 유지에 도움을 줄 수 있는 법안입니다.

 

만일 임차인이 돌려줄 돈이 없고 전셋집에 대한 경제적 문제가 발생할 것 같을 경우 계약 갱신 의사를 집주인에게

요청함으로써 시간적 여유를 벌 수 있는 방법도 있겠지요.

 

✔ 전월세 상한제

전월세 상한제는 말이 가장 많았던 조항이었습니다.

원래 취지상 "임대료 상승은 5% 이내로 제한을 둔다."라는 조항으로 임대인의 생존권을 보존하기 위한 정책인데

이 조항으로 인하여 오히려 전셋값이 안정적으로 상승하게 되어 집 값 역시 상승기에 안정적인 상승을 취할 수 있도록 보장하게 되는 법안이라는 얘기가 많았습니다. 

 

집 값이 아무리 무섭게 뛰어도 지난 5년과 같이 무섭게 뛰는 시장에서는 위 법안이 효력을 발휘하기도 합니다.

하지만 상승세가 약해져 상승할 때는 오히려 상승의 안전장치가 되어버린 셈이지요. 

 

다만 위 법안 역시 전체적인 거시경제가 상승기 일 때나 가능한 이야기입니다. 

지금은 역전세 및 깡통 전세로 월세의 선호도가 높아진 만큼 해당 법안을 나라에서 손봐야 된다는 이야기가 돌고 있습니다.

(월세의 경우 5% 씩 상승하는 것도 무시할 수 없는 문제이기 때문입니다.)

 

하지만, 전체 시장의 가격이 오를 경우 해당 조항 역시 제대로 된 역할을 하게 될지는 미지수입니다.

 

✔ 전월세 신고제

마지막으로 전월세 신고제입니다.

건물 혹은 집의 매매 시에만 국가에 제약사항을 두어 강제로 신고하던 사항에서 전월세의 경우 역시 계약 후 30일 이내 임대 계약의 "계약자 본인, 임대료, 임대 계약 기간, 임대료"를 지자체에 신고하여야 되는 법안입니다. 

 

사실 월세의 경우 신고를 까먹는 젊은 세대를 역시 있는데 (사회를 잘 모르기 때문이겠죠..?)

이 경우는 전입 신고와 더불어 건물에 대한 점유(실제 거주)를 함으로써 조건의 형성으로 인한 대항력이 형성되는데

임대차계약서의 확정일자까지 받을 경우 임차인은 우선변제권을 취득합니다.

 

우선변제권을 취득하려면 전입신고로 생기는 대항력이 꼭 필요하며, 전입신고와 확정일자까지 무조건 이사 이전 혹은 이사 당일에 빠르게 처리하여야 시간싸움에서 이길 수 있습니다.

 

만일 이 신고를 느리게 할 경우 집주인이 건물을 담보로 대출을 받은 뒤 잠적을 타버릴 경우 모든 우선 변제는 임차인의 은행 쪽으로 기울게 돼버립니다. 

이런 전세 사기 역시 성행함으로써 계약 시 계약서에 특약으로 계약 당일은 별도 해당 물건을 통한 금융거래를 진행하지 않는다는 사항을 추가하기도 합니다. 

 

전입신고로 생기는 대항력은 전입신고 익일 0시부터 발생하게 되는데 반해

근저당권의 효력 발생 시점은 등기부등본에 접수된 당일부터 발생함으로 최대한 빠르게 전입신고를 처리해야 합니다. 

(사실상 임대인에게 불리한 법안 조항이며 원래 사회는 돈 있는 사람 위주로 돌아가기 때문에 더욱 신경 써야 되는 부분입니다.) 

 

🤔국가 정책 시행(경매 / 공매 시 세입자에 우선 변제권 양보)

현행 국세 기본법에서는 매물이 경매 혹은 공매로 넘어갔을 때

임차권 확정일자 및 국세 법정기일이 빠른 것부터 우선 변제하도록 설정되어있었습니다.

 

이에 기획재정부에서는 이를 개선시켜 경매와 공매 시 임차권의 확정일자 이후 법정기일이 성립한 당해세 배분 예정액을 국가에서 먼저 취득하는 것이 아닌 세입자의 주택임차보증금에 배분하도록 개선하였습니다.

 

예를 들어 임대인의 부도로 인한 경매 및 공매 시 총배분액이 10억 일 경우 법정기일이 늦은 당해세가 2억이라고 가정할 경우, 현재는 당해세가 먼저 변제되어 국가가 세금을 먼저 취득하고 있었지만 개선된 현행은 임차인의 보증금 2억을 우선 변제될 수 있도록 양보하는 것입니다.

 

전체 금액은 아니어도 분명 위급한 상황의 임차인에게는 좋은 방향임에는 분명한 부분입니다.

 

4. 버팀목 대출 안 변경 사항 (임차인/임대인)

 

✔전체적인 버팀목 대출 금액의 기준 상향

현재 기준 버팀목 대출의 기준금리는 동결이 된 상황입니다. 

버팀목 대출의 조건 대상은 아래와 같은데,

• 만 19세 ~ 34세의 연령대
• 연 소득 5000만원 이하
• 부부 합산 순자산 3억 2500만 원 이하의 무주택자 임차인

전체적인 대출 금액 자체가 증가되면서 이전에 너무 낮았던 대출 기준에서 어느 정도 기준을 상향시키며

실제 시장의 가격대와 맞는 가격대를 대출받는 것이 가능해졌습니다.

 

위 사항으로 인하여 얼어붙은 시장에 어느 정도 활로를 트게 만들어 조정의 안정적인 안착을 유도하는 법안의 개편이지

않을까 생각이 들지만, 다른 한편으로는 기준금리의 단편적인 강한 상승중 1년 뒤쯤 어느 정도 강한 상승세가 횡보기로 접어든다 하여도 아직 완전히 안정화되지 않은 시장의 매물을 젊은 청년층에서 대거 흡수하여

짊을 지게 되지 않을까 걱정이기도 한 부분이기도 합니다..

 

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